近日，針對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，證監(jiān)會、發(fā)改委等有關(guān)部門再次密集發(fā)聲。其中，證監(jiān)會明確提出“抓緊推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs項(xiàng)目落地”。
對于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施這一新類型公募REITs項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士也充滿期待，因?yàn)檫@不僅是我國綜合施策釋放消費(fèi)潛力、支持消費(fèi)復(fù)蘇的重要舉措；同時也將為REITs市場注入新動能，有利于REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)。未來隨著REITs市場底層資產(chǎn)類型和發(fā)行主體等愈發(fā)多樣化，REITs市場規(guī)模也將持續(xù)壯大，擴(kuò)容有望提速。
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望加速落地
(資料圖)
近日，針對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目，證監(jiān)會、發(fā)改委等有關(guān)部門再次密集發(fā)聲。
7月24日至25日，中國證監(jiān)會召開2023年系統(tǒng)年中工作座談會，提出“抓緊推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs項(xiàng)目落地”。
7月24日，國家發(fā)展改革委在專題新聞發(fā)布會上表示，發(fā)改委一直支持和鼓勵民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。民營企業(yè)持有運(yùn)營的購物中心、百貨商場項(xiàng)目數(shù)量較多，這為他們更好參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs奠定了較好基礎(chǔ)。今年以來，發(fā)改委已先后組織召開16場開門辦公會，邀請證監(jiān)會債券部、滬深證券交易所及有關(guān)專家參加，對71個項(xiàng)目進(jìn)行了集體研討，其中包括19個民營企業(yè)項(xiàng)目，涉及購物中心、光伏風(fēng)電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型。此外，近期民營企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的熱情明顯提升、申報的項(xiàng)目數(shù)量明顯增多。
7月18日，商務(wù)部等13部門發(fā)布關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知，指出“支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）?！?
政策的持續(xù)推動下，年內(nèi)已有多家公司相繼宣布正在籌劃或已申請消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。如7月13日，天弘股份表示公司擬以下屬公司持有的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申請?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行公募REITs項(xiàng)目。百聯(lián)股份則于前一日發(fā)布公告稱，公司作為原始權(quán)益人，擬以項(xiàng)目公司持有的坐落于上海市楊浦區(qū)淞滬路8號的上海又一城購物中心項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目申報發(fā)行公募REITs。
此外，據(jù)公開報道，近期萬科在一次路演活動中透露，公司正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于申報階段。此次申請由萬科旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)發(fā)起，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。
業(yè)內(nèi)期待消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs落地
事實(shí)上，早在今年3月，證監(jiān)會的《通知》和發(fā)改委的“236號文”同時發(fā)布，明確提出支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。為REITs市場注入了全新底層資產(chǎn)類型。
當(dāng)前，國內(nèi)已發(fā)行的公募REITs底層資產(chǎn)類型包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源。對于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施這一新類型公募REITs項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士也充滿期待。
博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是我國綜合施策釋放消費(fèi)潛力、支持消費(fèi)復(fù)蘇的重要舉措，也有利于REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)，具有重要影響。
具體來看，劉玄認(rèn)為，首先，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍有助于改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，并通過資本循環(huán)的方式盤活存量消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，為充分發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用，培育壯大綠色消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)等消費(fèi)新熱點(diǎn)提供循環(huán)動力。其次，基于REITs底層資產(chǎn)的發(fā)行條件和運(yùn)營管理要求，發(fā)行REITs有助于提升消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)收益率和服務(wù)質(zhì)量，同時推動商業(yè)地產(chǎn)提升運(yùn)管能力和運(yùn)營效率，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型升級。最后，隨著越來越多的企業(yè)試水消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，底層資產(chǎn)類型和發(fā)行主體愈發(fā)多樣，這也為REITs市場擴(kuò)容注入新動能，同時也為未來拓寬更多的試點(diǎn)資產(chǎn)類型增加可能。
上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平認(rèn)為，首先，對企業(yè)來講，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施往往投入高、回報周期長，企業(yè)長期處于高負(fù)債運(yùn)營，通過發(fā)行REITs打包資產(chǎn)上市，可以拓寬企業(yè)融資渠道，有效降低企業(yè)負(fù)債，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從重資產(chǎn)到重經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從而提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營效率，改善消費(fèi)者服務(wù)水準(zhǔn)，提升基礎(chǔ)設(shè)置資產(chǎn)估值水平。
“其次，對行業(yè)來講，更大范圍的社會資本通過REITs參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資，可以擴(kuò)大消費(fèi)行業(yè)規(guī)模，加快培育區(qū)域消費(fèi)中心建設(shè)，更好發(fā)揮消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。”孫桂平表示，對REITs市場來說將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型將更加豐富，提升REITs市場規(guī)模和市場活力，更好滿足更加多樣化投資者的投資需求。
中航基金也表示消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs如成功落地，將帶來多重利好。而除前述業(yè)內(nèi)人士提及的可促進(jìn)企業(yè)融資、擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，轉(zhuǎn)化運(yùn)營模式、促進(jìn)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展外。中航基金還認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。因?yàn)榛厥召Y金可用于舊項(xiàng)目改造升級、新項(xiàng)目投資建設(shè)，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場景，是商業(yè)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向。同時，還可以拉動內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)行業(yè)規(guī)模。因?yàn)橄M(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施是承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的物質(zhì)空間載體，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目打包發(fā)行REITs，能夠拉動內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)行業(yè)規(guī)模。
“此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，將大大加快相關(guān)設(shè)施的投資回收，在提高資本利用率的同時，還將促進(jìn)新的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及原有設(shè)施的升級換代。”中航基金認(rèn)為，“投、融、管、退”的閉環(huán)能夠推動消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入和運(yùn)營水平提高，社會資金的引入將加快推進(jìn)國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，利于消費(fèi)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，給民眾帶來更好的消費(fèi)體驗(yàn)。
布局需關(guān)注多方面因素
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs漸行漸近下，多位業(yè)內(nèi)人士指出，布局該產(chǎn)品仍要保持謹(jǐn)慎，需關(guān)注政策要求和項(xiàng)目基本面等多個要素。
博時基金劉玄表示，相較于直接投資消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，公募REITs具有投資份額小、流動性強(qiáng)、信息披露完善等優(yōu)勢，有助于優(yōu)化居民資產(chǎn)配置，市場發(fā)展前景廣闊。不過，公司在布局消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT產(chǎn)品時需注意三個方面因素。
一是資產(chǎn)類型方面，236號文指出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，但辦公用房、酒店、公寓、住宅等類型資產(chǎn)目前尚不在規(guī)定范圍內(nèi)。二是合規(guī)方面，236號文明確規(guī)定凈回收資金嚴(yán)禁流入商品住宅等領(lǐng)域，而相較于其他資產(chǎn)類型，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的聯(lián)系又更為緊密，因此消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT回收資金的使用申請、分級審批權(quán)限、決策程序、風(fēng)險控制措施及信息披露程序等應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)制度要求，切實(shí)防范回收資金流入商品住宅領(lǐng)域。
“三是運(yùn)營方面，根據(jù)相關(guān)政策要求，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT未來凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%，因此上市后如何保障項(xiàng)目的盈利能力、維護(hù)產(chǎn)品收益率水平是REITs長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵?！眲⑿硎?。
“從海外REITs發(fā)展歷程來說，商業(yè)地產(chǎn)REITs始終占據(jù)重要地位，首只REITs就是零售地產(chǎn)REITs，而目前海外也發(fā)行了持有大陸地區(qū)商業(yè)物業(yè)的REITs產(chǎn)品，說明了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs對投資者的吸引力?！鄙虾ＷC券孫桂平認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為普通投資者投資商業(yè)地產(chǎn)較便捷的投資工具，將受益于我國消費(fèi)升級大趨勢，具備較好的長期投資價值。對于投資者來說，布局消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT需要注意物業(yè)區(qū)位、經(jīng)營業(yè)態(tài)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營水平和升值潛力等多方面的因素。
參與主體、資產(chǎn)類型等不斷豐富，公募REITs前景廣闊
回顧公募REITs發(fā)展歷程，博時基金劉玄直言，自2021年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行上市以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅發(fā)行數(shù)量迅速增加，而且底層資產(chǎn)的類型也從首發(fā)時的產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等行業(yè)拓展至保障房、能源發(fā)電行業(yè)，再到最新236號文支持消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行公募REITs，資產(chǎn)業(yè)態(tài)不斷多元化。同時，市場參與主體不斷豐富，除央、國企之外，也有民營企業(yè)作為原始權(quán)益人成功推出REITs項(xiàng)目?！按送?，不同資金主體參與REITs市場的熱情也在不斷上漲，無論是一級市場的發(fā)行，還是二級市場的交易，公募REITs受到各類資金的青睞?！?
中國銀河證券數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，28只公募REITs基金總份額達(dá)187.73億份，總規(guī)模達(dá)952.69億元，相較于去年年底增幅均超24%。
“從已經(jīng)公布的二季報數(shù)據(jù)來看，REITs經(jīng)營狀況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，整體盈利能力繼續(xù)回升?！鄙虾ＷC券孫桂平表示，經(jīng)營業(yè)績的修復(fù)，疊加前期基金管理人及原始權(quán)益人增持REITs份額以及公募REITs納入FOF投資范圍等眾多市場利好因素影響下，REITs二級市場最近出現(xiàn)整體反彈。
隨著市場對REITs投資信心逐漸恢復(fù)，孫桂平認(rèn)為未來REITs市場下跌空間相對有限，當(dāng)前REITs可能面臨著較好的長期投資機(jī)會，尤其是經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健的RIETs而言，其隱含的分紅收益率具有明顯吸引力。
中航基金也表示，近期FOF資金的進(jìn)入帶來了新增資金，有助于穩(wěn)定REITs市場，并為整個市場帶來信心。2023年7月5日至25日，中證REITs（全收益）指數(shù)已上漲8.11%，換手率顯著提升至1%以上?！敖刂?023年6月30日，F(xiàn)OF產(chǎn)品共有441只，最新報告期總規(guī)模達(dá)到1972.11億元。如果平均投資REITs的比例達(dá)到10%，則有望帶來約200億增量資金，對于總市值剛接近千億的新興市場是一大利好?！?
“未來，隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴(kuò)容有望提速，市場參與主體和資產(chǎn)類型也將更為豐富。”博時基金劉玄指出，由于公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分派率良好，二級市場價格存在一定業(yè)績支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。
上海證券孫桂平也表示，對投資者而言，需要更看重REITs長期投資價值，降低短期收益預(yù)期，避免過度追漲殺跌，此外，REITs作為權(quán)益投資產(chǎn)品，投資者需要注意價格波動風(fēng)險，尤其隨著REITs數(shù)量增多，表現(xiàn)不可避免出現(xiàn)較大分化，投資者需要仔細(xì)甄別選擇。
中航基金表示，REITs屬于長期資產(chǎn)，投資者應(yīng)多關(guān)注低估值高分紅與優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的投資機(jī)會。在經(jīng)歷了二級市場的大幅回調(diào)后，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價值已顯現(xiàn)，P/NAV多降至歷史較低分位數(shù)，分派比率有所提高，隨著FOF資金入市，市場情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，投資者應(yīng)關(guān)注低估值、高分紅的投資機(jī)會。
“2023年下半年預(yù)計(jì)新上市速度加快，打新機(jī)會增加。建議投資者關(guān)注優(yōu)質(zhì)新上市項(xiàng)目的打新機(jī)會，綜合項(xiàng)目特征、估值定價等篩選投資標(biāo)的?！敝泻交鹫J(rèn)為，對于政策重點(diǎn)支持的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、能源、文旅和新基建類等“新品種”項(xiàng)目應(yīng)予以關(guān)注。
（文章來源：中國基金報）
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